In der hart umkämpften Hotelbranche positioniert sich Derag Livinghotels in einer Nische. Max Schlereth, Nachfolger in zweiter Generation und nebenbei auch Dozent für Innovationsmanagement, spricht über Intuition und rationale Entscheidungsprozesse, gescheiterte und gelungene Projekte sowie über den Immobilienboom und den Unsinn der Mietpreisbremse.

Studenten finden diesen FH-Dozenten vermutlich echt cool. Und Studentinnen erst recht. Max Schlereth garniert seine Lehre mit jeder Menge Charme, grünen Augen, modischem Siebentagebart und sportlichem Oberkörper unterm gern schlipslos getragenen Hemd. Außerdem kommt der Unternehmer zu seinen Blockseminaren im niederösterreichischen St. Pölten mit einem ausgefallenen Ansatz: Er betreibt eine wirtschaftswissenschaftliche Kritik der reinen Wirtschaftswissenschaft. Schließlich soll er seinen Zöglingen zum Beispiel Innovationsmanagement beibringen. Und er meint: Innovative Unternehmer sind Unternehmer, die ihr Lehrbuchwissen im Kopf haben, aber im richtigen Moment darauf pfeifen. Sein Musterfall dafür ist der Walkman. Den hatten Sony-Tüftler eigentlich nur gebaut, weil einer der Gründer des Elektronikkonzerns während langer Flugreisen partout nicht auf seine geliebten Bach- und Beethoven-Klänge verzichten wollte.

Doch ausgerechnet das für einen einzelnen Klassikjünger zur Abspielstation umgemodelte Diktiergerät wurde ab 1979 zum Fetisch tisch einer ganzen Jugendgeneration. Diesen Erfolg hätte keine noch so kluge Marktanalyse vorhersagen können, meint Schlereth. Denn: Damit potentielle Kunden entdecken können, dass sie ein unerwartetes, ganz und gar neues Produkt unbedingt haben wollen, muss es halt erst einmal auf dem Markt sein. Die Geschichte unternehmerischer Innovation ist für den 44-Jährigen daher eine Geschichte mutiger Unternehmer, die sich nicht nur an die von der klassischen Wirtschaftswissenschaft entwickelten, vermeintlich rein rationalen Entscheidungsprozesse geklammert, sondern auch ihrer Intuition getraut haben. Und die damit Erfolg hatten. Oder Misserfolg. So wie es Schlereth als Unternehmer auch schon selbst widerfahren ist.

Trial and Error

Er dachte zum Beispiel, die Welt wolle mit aufblasbaren Hotels beglückt werden. Auch heute noch versichert er: „Das ist gar nicht so absurd, wie es klingt.“ Wie viele Übernachtungsgäste gerade in eine Stadt strömen, hängt schließlich immer auch vom jeweiligen Zeitpunkt ab: Betten, die mangels Nachfrage monatelang nicht gebraucht werden, können während großer Messen auf einmal heißbegehrt sein. Also wurde Schlereth zum stolzen Inhaber eines Patents für transportable und komplett ausgestattete Hotelzimmermodule, die sich in eine toilettensitzhohe Plattform verpacken, an den jeweiligen Einsatzort transportieren und dann einfach auffalten lassen. Nur hat er aus dem vermeintlich vielversprechenden Ansatz noch keinerlei unternehmerischen Nutzen gezogen. Ganz von der coolen Idee verabschiedet hat er sich trotzdem noch nicht: „Vielleicht war die Zeit einfach noch nicht reif“, sagt er.

Für eine andere, inzwischen schon etwas ältere Geschäftsidee hingegen scheint sein Vater Max Schlereth senior Anfang der achtziger Jahre genau den richtigen Zeitpunkt erwischt zu haben: Seither betreibt die familiengeführte Derag ihre Livinghotels mit als Zuhause auf Zeit konzipierten Serviced Apartments. Die sind ausgestattet mit Wohn-, Arbeits- und Schlafbereich samt Spülmaschine und Kochgelegenheit, aber integriert in einen klassischen Hotelbetrieb, dessen Service die Bewohner ebenfalls nutzen können: Wer will, lässt sich morgens frische Brötchen bringen, die Hemden bügeln, den Kühlschrank befüllen. Interessant ist so eine Unterkunft zum Beispiel für Interimsmanager, Projektarbeiter und Langstreckenpendler. Oder für deren Arbeitgeber. Aber auch für den Betreiber so einer Herberge. Denn in der klassischen Hotellerie, sagt Schlereth, treiben gerade die Einmalübernachter mit dem unweigerlich entstehenden Aufwand fürs Ein- und Auschecken die Betriebskosten in die Höhe.

Mit Olympia groß geworden

Kein Wunder also, dass mittlerweile auch die großen Hotelketten ins Geschäft mit dem Kurzzeitwohnen drängen. Dort treffen sie dann als Marktführer in Deutschland auf die Familie Schlereth und ihr Unternehmen, das eher aus Versehen in diese Branche geraten ist. Der Firmenname Derag steht für Deutsche Realbesitz AG, ursprünglich ist die Gruppe im Bau- und Immobiliengeschäft daheim. Das, sagt Max Schlereth, macht auch nach wie vor den deutlich größeren Anteil der Aktivitäten aus. Immerhin hat seine Unternehmensgruppe seit ihrer Gründung 1951 schon mehr als 85.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Deutschland, Österreich, Italien und der Schweiz realisiert: klassische Einfamilien- und Reihenhäuschen, aber auch komplette Stadtteile und markante Großobjekte wie das Unicenter-Hochhaus in Köln oder die Norikus-Wohnanlage in Nürnberg. Und das Olympische Dorf für die Spiele von 1972.

Mit diesem Großprojekt in der bayerischen Landeshauptstadt brüstet sich die Derag bis heute besonders gern, weil das Unternehmen vor einer besonders kniffligen Herausforderung stand: Etwa 3.500 Wohneinheiten waren so zu konzipieren, dass sie 16 Tage lang als Sportlerunterkunft dienen, aber auch danach irgendwie sinnvoll genutzt werden können. Tatsächlich wurde die 300-Hektar-Anlage erst einmal als schlampig hochgezogene Betonburg geschmäht. Und süffisante Berichte behaupteten, der Bauträger lasse in Tausenden leerstehenden Wohnungen nachts das Licht anknipsen, um Leben in einer Geisterstadt vorzutäuschen. Doch heute gilt das Olympiadorf als eines der begehrtesten Quartiere – und das in München, das insgesamt so begehrt ist, dass seine Bewohner Mietpreise berappen müssen, die so astronomisch hoch ausfallen wie nirgendwo sonst in Deutschland.

Info

Die Derag Gruppe

Die Deutsche Realbesitz AG – kurz Derag Gruppe – mit Sitz in München wurde 1951 gegründet und beschäftigt heute etwa 400 Mitarbeiter. Zur Gruppe gehören Wohn- und Gewerbeimmobilen und die Derag Livinghotels. Letztere betreiben heute 17 Häuser. Im Jahr 1999 stieg Dr. Max Michael Schlereth in zweiter Generation in das Familienunternehmen ein, nachdem er sein Studium der Betriebswirtschaftslehre in Innsbruck abgeschlossen hatte. Heute leitet er als Geschäftsführender Gesellschafter Derag Livinghotels, sein Vater Max Schlereth ist Aufsichtsratsvorsitzender.

Dass hohe Wohnkosten längst zum Problem geworden sind, findet auch Schlereth. Trotzdem fängt er an, ungehalten auf seinem Sitz herumzurutschen, wenn er das Wort „Mietpreisbremse“ hört. Weil er möglichst ungezügelt als ebenso cooler wie skrupelloser Immobilienhai kleine Leute ausbeuten möchte? Quatsch, sagt Schlereth. Als Unternehmer setze er ohnehin lieber auf faire Lösungen. Gegen die staatlich verfügte Preisobergrenze für Neuvermietungen rebelliert er vor allem als Wirtschaftswissenschaftler: Kurzfristig lasse sie die Mieten erst recht in die Höhe schnellen, weil Vermieter noch schnell absahnen wollten. Und langfristig führe sie dazu, dass weniger neuer Wohnraum geschaffen werde. Ihn selbst mag die ganz große Bauwut derzeit auch nicht befallen. Dem aktuellen Immobilienboom traut der Münchener nicht: „Der ist nur kapitalgetrieben.“ Eher will er in der Hotellerie expandieren, weitere Standorte für neue Livinghotels finden.

Mit Promis mehr Öffentlichkeit

In München gibt es schon fünf davon. Das allerneueste Haus in Garching wirbt mit modernem Design und Holzbauweise, das nur wenig jüngere am Viktualienmarkt mit Ölvitalbetten und einem Veggie-Restaurant. Zur Eröffnung Ende 2014 liefen Promis wie die Schauspieler Natalia Wörner, Hannes Jaenicke und Ken Duken auf. Dabei waren die Anfänge der Derag-Hotellerie deutlich weniger glamourös: 1982 suchte das Unternehmen eine Übergangsnutzung für eine leerstehende Immobilie und fing schließlich an, sie an Kurzzeitbewohner zu vermieten. Das bedeutete: Eine Bauträgerfirma musste sich auf einmal auch um Handtücher und Bettwäsche kümmern. Wie das funktionierte, hat sich Schlereth junior bei einer Art Praktikum angeschaut. Grinsend erzählt er: „Ich wundere mich immer noch, dass da überhaupt jemand reinwollte.“ Trotz schwerfälligen Starts betreibt Derag mittlerweile insgesamt 17 solcher Häuser. Das allerdings ist dann schon so ziemlich die einzige Zahl, die Schlereth verrät. Der coole Wirtschaftswissenschaftler mit ausgefallenem Ansatz ist eben doch ein, wie er selbst sagt, ganz klassischer und mithin auch ein wenig verschwiegener Familienunternehmer. Nur so viel lässt er erkennen: Die Firmenanteile sind zwischen ihm, seinem 54-jährigen Bruder Thomas, der sich als Architekt vor allem ums eigentliche Baugeschäft kümmert, und seinem Vater aufgeteilt. Und zwar so, dass alle an einem Strang ziehen müssen. Was sie, wie Max junior versichert, auch tun. Er selbst ist 1999 in die väterliche Firma eingestiegen – ohne Vorerfahrung in anderen Unternehmen. Das, sagt er heute, war vielleicht nicht ideal. Doch es sollte schnell gehen, immerhin wurde sein Vater da schon 70 Jahre alt.

Inzwischen ist Max Schlereth senior 87, immer noch rüstig und als Aufsichtsratsvorsitzender nach wie vor im Unternehmen engagiert, aber aus den Schlagzeilen schon lange verschwunden. Die waren für ihn nicht immer erfreulich. 2001 wurde aus seinen Kontakten zu Kurt Biedenkopf eine veritable Affäre, die den damaligen sächsischen Ministerpräsidenten schließlich das Amt kostete. Kurzfassung des angeblichen Schurkenstücks: Millionenschwerer Immobilienmogul spendiert dem Landesfürsten ein paar Tage auf einer Luxusjacht und bekommt bei delikaten Grundstücksgeschäften diskrete Hilfe aus der Dresdener Staatskanzlei.

Schlereth junior kennt diese Geschichte. Verunsichert hat sie ihn nicht, sagt er: „Ich habe das nicht ernst genommen. Ich kenne meinen Vater. Ich wusste: So wie er da beschrieben wird, so ist er nicht.“ Vor dem Eintritt in die väterliche Firma hat der Sohn trotzdem lange gezögert. Er fühlte sich zwar von ihr angezogen, aber gleichzeitig war da seine Liebe zur Wissenschaft. Also schrieb er nach dem Abitur in München und dem Magisterabschluss in Innsbruck erst einmal eine Dissertation. Titel des 1998 mit der Bestnote ausgezeichneten Werks: „Unternehmerisches Sein zwischen Realismus und Kunst – ein philosophischer Versuch zur Unternehmensführung“. Mit dieser Verquickung von Wirtschaftswissenschaft und Philosophie sieht sich Schlereth ganz in der Tradition Adam Smiths. Doch eigentlich steht der Münchener Unternehmer und St. Pöltener Hochschuldozent vor allem auf Immanuel Kant. Und damit auf einen Mann, der sich in Königsberg Tag für Tag zur immer gleichen Uhrzeit mit den immer gleichen Worten wecken ließ, der zur immer gleichen Zeit seine Vorlesungen hielt, dessen Tischgespräche den immer gleichen Verlauf nehmen sollten, der den immer gleichen Spaziergang machte, der zur immer gleichen Uhrzeit ins Bett ging und sich dabei auf immer gleiche Weise die Decke um den Leib faltete, kurz: der zum philosophiegeschichtlichen Musterbeispiel eines altväterlichen, pedantischen und manchmal ein wenig wunderlichen Kopfmenschen wurde. Seine Anhänger allerdings weisen bisweilen darauf hin, dass dieses Bild ein wenig einseitig sei. Zumindest in jungen Jahren soll Kant galant, modebewusst und von munterer Heiterkeit gewesen sein. Also ungefähr so wie Schlereth.

Der allerdings rühmt ja ohnehin weniger den Privatmann Kant als vielmehr den Denker. Also solcher fragte der Königsberger zunächst nach Gott, Freiheit und Unsterblichkeit, plagte sich also mit Fragen, die Philosophen schon seit Jahrhunderten traktiert hatten. Doch über „ein bloßes Herumtappen“, bemerkte der Professor, seien seine Vorgänger nicht hinausgekommen. Und dafür lieferte er in seiner „Kritik der reinen Vernunft“ auch eine Erklärung: Der menschliche Geist kann die Wirklichkeit nicht einfach so abbilden, wie sie ist – Erkenntnis ist immer auch vom erkennenden Subjekt selbst geformt. Das ungefähr ist dann der Punkt, an dem Schlereth mit seiner Kritik an der reinen Wirtschaftswissenschaft und ihrer Vorliebe für vermeintlich rein rationale Entscheidungsprozesse ansetzt. Wenn der FH-Dozent seine Bewunderung für den Pedanten aus Königsberg ganz knapp zusammenfasst, klingt das so: „Kant ist echt cool.“

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