Wer eine private Immobilie veräußert, läuft Gefahr, auf einen Gewinn eine Steuerlast auszulösen, die bis zu 45 Prozent betragen kann – auch ohne gewerblicher Grundstückshändler zu sein. Dabei muss unterschieden werden zwischen vermieteten und selbstgenutzten Immobilien. Bei vermieteten Immobilien ist ein Gewinn aus einem Verkauf nur steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre vergangen sind (§ 23 EStG). Maßgeblich ist dabei das Datum des notariellen Kauf- und Verkaufsvertrages. Bei gerbten oder geschenkten Immobilien ist der Tag des Kaufs durch den Erblasser oder den Schenker relevant. Wer eine Immobilie durchgehend seit dem Erwerb oder der Herstellung selbst zu Wohnzwecken genutzt hat, braucht keinerlei Frist zu beachten. Ein Verkauf ist generell steuerfrei. Wer seine Immobilie zwischenzeitlich mal vermietet hat, muss sie zur Erlangung der Steuerfreiheit in den zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf selbst genutzt haben.
Fallstrick Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat ganz aktuell mit Entscheidungen vom 14. Februar 2023 (IX R 11/21) und 14. November 2023 (IX R 13/23) den Begriff der Selbstnutzung weiter definiert. So wurde im Urteil IX R 11/21 einem Ehemann, der seinen hälftigen Hausanteil mit Gewinn innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung an seine getrennt lebende Ehefrau verkaufen wollte, die Steuerfreiheit versagt. Der Mann war aus der zuvor gemeinsam mit Frau und Kind bewohnten Immobilie während der Trennungsphase ausgezogen. Die Richter verneinten eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken des ausgezogenen Mannes, weil die Immobilie nach dem Auszug nur von der (Ex-)Frau und dem Kind genutzt wurde.
Solche Scheidungsvereinbarungen werden häufig zur Bereinigung von familienrechtlichen Streitigkeiten geschlossen. Vereinbarungen können den Anfall einer Spekulationsteuer allerdings nicht verhindern. Sie können im ungünstigsten Fall indes, wie der vorstehende vom BFH entschiedene Fall zeigt, den Anfall einer Steuer auslösen.
Im Vorfeld des Abschlusses einer Vereinbarung kann gegengesteuert werden, solange ein Ehegatte noch nicht ausgezogen ist. Das Auszugsdatum sollte gut überlegt sein, da nur im Jahr der Trennung eine „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ vorliegt.
Der ausziehende Ehegatte könnte sich des Weiteren das Eigennutzungsprivileg dadurch erhalten, dass er die Ehewohnung als Zweitwohnsitz nutzt, da es nicht darauf ankommt, wie oft sich der Ehegatte in der Wohnung aufhält. In denjenigen Fällen, in denen der steuerschädliche Auszug bereits erfolgt ist, lässt sich die Steuer nur vermeiden, wenn der Ablauf der Zehnjahresfrist abgewartet wird. Für die Interimszeit bieten sich Vereinbarungen über die Hauskosten sowie über etwaige an den ausgezogenen Ehegatten zu zahlende Nutzungsentschädigungen an.
Auch im Urteil IX R 13/23 wurde eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken verneint. Dort überließ ein Ehepaar eine Wohnung unentgeltlich seiner (Schwieger-)Mutter. Nach deren Tod verkaufte das Paar die Wohnung innerhalb der Zehnjahresfrist und löste damit einen steuerpflichtigen Gewinn aus. Trotz häufiger Besuche der Schwiegermutter durch das Ehepaar und der Unentgeltlichkeit der Wohnungsüberlassung sah das Gericht keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.
Eine Steuerfreiheit der Immobilie hätte dagegen erreicht werden können, wenn die Ehegatten die Immobilie gemeinsam mit der Mutter genutzt hätten. Ausdrücklich hebt der BFH in seiner Entscheidung nämlich hervor, dass es für eine Selbstnutzung unschädlich ist, wenn der Steuerpflichtige die Immobilie gemeinsam mit seinen Familienangehörigen oder einem Dritten bewohnt.
„Nießbrauchmodell“ anerkannt
Häufig führen familiäre Gründe zur Vereinbarung eines Nießbrauchrechts. Dabei behält sich der Schenker das Nutzungsrecht an dem geschenkten Gegenstand vor (Vorbehaltsnießbrauch) oder räumt es einer dritten Person (Zuwendungsnießbrauch) ein. Der wohl bekannteste Anwendungsfall ist der Nießbrauch an Immobilien. Gängig sind auch Nießbrauchrechte an Personen- oder Kapitalgesellschaftsanteilen sowie – wenngleich aufwendiger zu gestalten – an Wertpapierdepots.
Erfreulich ist, dass der BFH ganz aktuell mit seinem Urteil vom 20. Juni 2023 (IX R 8/22) das sogenannte Nießbrauchmodell anerkannt hat. Im Urteilsfall hatten Eheleute eine Immobilie erworben und an eine dem Ehemann gehörende GmbH vermietet. Den Kindern wurde der Nießbrauch dahingegen zugewandt, dass ihnen für einen befristeten Zeitraum die Vermietungseinkünfte zugerechnet wurden (Zuwendungsnießbrauch). Damit wurde die Einkunftsquelle von den Eltern auf die Kinder übertragen und steuerlich günstig der Grundfreibetrag und der niedrigere Steuersatz der Kinder genutzt. Der BFH sieht in der Begründung des Nießbrauchs eine zulässige Übertragung der Einkunftsquelle. Da der Nießbraucher im Fall eines Zuwendungsnießbrauchs die Abschreibung der Immobilie nicht fortführen kann, rechnet sich dieser besonders bei älteren, weitgehend abgeschriebenen Immobilien.
Die Einräumung eines Zuwendungsnießbrauchs kann nicht nur zum Steuerersparen genutzt werden, sondern auch zur Finanzierung des Studiums von volljährigen Kindern dienen und zum (teilweisen) Wegfall der Unterhaltsverpflichtung der Eltern führen. Eltern müssen grundsätzlich für den Unterhalt der ersten Ausbildung der Kinder aufkommen. Dazu gehört die Finanzierung einer Ausbildung oder eines Studiums. Eigenes Einkommen hat sich das Kind dabei unterhaltsmindernd anrechnen zu lassen. Zum Einkommen zählen unter anderem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Einräumung eines Zuwendungsnießbrauch ist somit nicht nur steuerlich interessant, sondern kann die Finanzierung der Ausbildung oder des Studiums volljähriger Kinder erleichtern.
Familienwohnheimschaukel
Als Instrument zur steuerfreien Übertragung von Vermögen zwischen Ehegatten können auch Güterstandschaukeln in Betracht kommen. Dort wo Ehegatten im Güterstand der Gütertrennung leben und steuerfreie Zugewinnausgleichsansprüche etwa durch einen ehevertraglichen Wechsel des Güterstandes ausscheiden, bietet die Familienwohnheimschaukel Vorteile.
Dabei überträgt der vermögende Ehepartner den selbst genutzten Familienwohnsitz schenkungssteuerfrei an seinen Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner. Danach kann der beschenkte Ehepartner die Immobilie an den Voreigentümer-Ehegatten zurückverkaufen.
Selbst wenn das innerhalb von zehn Jahren erfolgt, bleibt dieser Vorgang grundsätzlich steuerfrei, sofern das Haus in dieser Zeit zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Der Vorgang ist zudem grunderwerbsteuerfrei. Nach einiger Zeit kann der Ablauf wiederholt werden. Es wandern so im Laufe der Zeit erhebliche Geldbeträge zum Ehepartner, ohne dass eine Pflicht zur Steuerzahlung begründet wird und ohne dass die Schenkungsteuerfreibeträge angetastet werden.
Seit einiger Zeit wird die Abschaffung der Nichtsteuerbarkeit von privaten Immobilienverkäufen nach dem Ablauf von zehn Jahren diskutiert. Besonders angesichts der prognostizierten sinkenden Steuereinnahmen sind Steuerpflichtige mit Immobilienbesitz gut beraten, diese Entwicklung aufmerksam zu beobachten.