Im Sommer beginnt die Umsetzung der Grundsteuerreform, außerdem sind Gewinne aus Immobilienveräußerungen künftig möglicherweise nicht mehr steuerfrei. Lohnen sich Immobilien trotzdem weiterhin als generationenübergreifende Kapitalanlage?

„Die neue Grundsteuer ist ein Bürokratiemonster“ – so lautete eine der plakativsten Schlagzeilen zu einer anstehenden Gesetzesänderung. Im Sommer beginnt die Umsetzung der geplanten Grundsteuer, 2025 tritt das neue Recht in Kraft. Die Verunsicherung auf Seiten der Immobilienbesitzer ist groß, und die Verwaltungen scheinen für die Änderung noch ungenügend vorbereitet. Beispielsweise sind die digitalen Tools zur Erfassung aller relevanten Daten noch nicht fertig. Die Tatsache, dass jedes Bundesland andere Modelle zur Ermittlung der Grundbesitzwerte anwenden wird, sorgt für zusätzliche Komplexität.

Marie Christine Waldens, Rechtsanwältin und Steuerberaterin, Grant Thornton AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Marie Christine Waldens, Rechtsanwältin und Steuerberaterin, Grant Thornton AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft / Foto: Grant Thornton

Da die neuen Grundbesitzwerte in vielen Fällen höher sein dürften als die bisher als Berechnungsgrundlage herangezogenen Einheitswerte, ist nicht davon auszugehen, dass das Grundsteueraufkommen unverändert bleibt. Nach aktuellen Schätzungen dürfte es für bis zu einem Viertel der Grundstückseigentümer vor allem in Stadtlagen teurer werden. Ihre Belastung könnte um etwa 20 Prozent steigen. Da die Grundsteuer über die Nebenkosten umgelegt werden kann, ist das auch problematisch für Mieter.

Parallel dazu plant die Politik, Gewinne aus privat gehaltenen Immobilien ausnahmslos zu versteuern. Nach Angaben der Deutschen Bundesbank sind drei von vier Wohnimmobilien in privatem Besitz, 46,5 Prozent sind selbst genutztes Eigentum, etwa 31,2 Prozent werden vermietet. Gerade vor dem Hintergrund der starken Wertentwicklungen und -zuwächse von Immobilien in den vergangenen Jahren ergäbe sich hieraus ein hohes Steuersubstrat.

Keine rückwirkende Erfassung

Eine beruhigende Nachricht vorab: Eine rückwirkende Erfassung bereits entstandener Wertzuwächse ist verfassungsrechtlich unzulässig. Und auch für künftige Zuwächse stellt sich die Frage, wie ein möglicher Veräußerungsgewinn korrekt auf einen zutreffenden Einlagewert berechnet werden soll. Die Antwort: vermutlich durch Bewertungsgutachten. Basierend auf den vorgenannten Zahlen zu den Wohnimmobilien müssten grob geschätzt 25 Millionen Gutachten erstellt werden. Neben einer gewissen Diskussionsanfälligkeit aufgrund der Bewertungsbandbreiten in den Gutachten haben wohl weder die Bausachverständigen noch die Finanzverwaltung ausreichende Kapazitäten dafür.

Alexander Fleischer, Rechtsanwalt und Steuerberater, Grant Thornton AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Alexander Fleischer, Rechtsanwalt und Steuerberater, Grant Thornton AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft / Foto: Grant Thornton

Auch weitere praktische Fragestellungen sind ungeklärt: Wie wird beispielsweise das lebenslange Wohnrecht eines Dritten eingepreist? Wie wirken sich Finanzierungszuschüsse zur energetischen Sanierung aus? Müsste zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung bei Erbschaften oder Schenkungen die latente geerbte Steuer auf den Veräußerungsgewinn wertmindernd berücksichtigt werden? Diese Liste ungelöster Fragestellungen oder systematischer Brüche in der Besteuerung zeigt, wie schwierig eine Umsetzung der politischen Pläne wäre.

Trotzdem sollten Unternehmerfamilien und Inhaber größerer Vermögen ihren Immobilienbesitz vor zu entstehenden steuerlichen Nachteilen schützen. Bisher halten Privatleute Immobilien im Privatvermögen oder in einer rein vermögensverwaltenden Personengesellschaft. Steuerlich liegt das Hauptaugenmerk auf der Vermeidung der Gewerblichkeit, um eine steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren zu ermöglichen.

Viele Immobilienbesitzer streben allerdings gar keine Veräußerung an, da sie mit Immobilienbesitz generationenübergreifend ihr Vermögen absichern und diversifizieren. Sie können ihre Bestandsimmobilien nach dem sogenannten Optionsmodell steuerlich optimieren, das mit dem Gesetz zur Modernisierung des Körperschaftsteuerrechts eingeführt wurde. Kern des Modells ist das Wahlrecht für Personengesellschaften, sich wie Kapitalgesellschaften besteuern zu lassen, um eine rechtsformneutrale Besteuerung zu erreichen. Der Steuersatz würde nicht mehr 45, sondern lediglich 15 Prozent betragen.

Für Bestandsimmobilien attraktiv

Auch eine Gewerbesteuer fällt bei der Nutzung des Optionsmodells in der Regel nicht an. Hinzu kommt eine Aufstockung der Anschaffungskosten für die Immobilien mit der Folge höherer Absetzungen für Abnutzungen. Veräußerungen, die nach dem Körperschaftsteuergesetz zwar grundsätzlich steuerpflichtig sind, können unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei reinvestiert werden. Erst bei Ausschüttungen der optierenden Gesellschaft an ihre Gesellschafter als natürliche Personen reduziert sich der Liquiditätsvorteil. Entsprechend ist das Optionsmodell hauptsächlich für Bestandsimmobilien und bei langfristigen Investitionen in Immobilien attraktiv. Für grunderwerb- und erbschaftsteuerliche Zwecke hat das Optionsmodell keine Vorteile, da die optierende Gesellschaft eine Personengesellschaft bleibt.

Trotz einiger anstehenden Änderungen im Gesetzesbereich wird Immobilienvermögen aus steuerlicher Sicht mit Sicherheit ein wesentlicher Baustein und wichtiges Instrument der langfristigen Sicherung von Familienvermögen bleiben. Es kommt nur auf die richtigen Weichenstellungen zum Schutz des Portfolios vor steuerlichen Nachteilen an.

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