Immobilien sind als Assetklasse bei Unternehmerfamilien beliebt. Doch gute Investitionsmöglichkeiten gibt es immer weniger. Stephan Knichel, Vorstandsmitglied beim Multi Family Office Tresono, über sinkende Renditen und Chancen im Ausland.

Herr Knichel, wie wird sich die EZB-Entscheidung, innerhalb der nächsten 18 Monate 1,14 Billionen Euro in den Markt zu pumpen, auf den deutschen Immobilienmarkt auswirken?

Durch die Entscheidung der EZB, Staatsanleihen im großen Stil anzukaufen, rücken die Immobilien noch stärker in den Fokus der Investoren, als es ohnehin schon der Fall war. Nicht nur inländische Investoren suchen nach Anlagemöglichkeiten, die eine solide Rendite bei niedriger Volatilität bieten, auch ausländische Investoren drängen auf den deutschen Immobilienmarkt. Es deutet alles auf steigende Umsätze und steigende Immobilienpreise hin.

Welche Immobilien werden am stärksten nachgefragt?

Institutionelle Investoren, darunter sind Pensionskassen und Versicherungen aus dem In- und Ausland, sind vor allem an großen Immobilienpaketen interessiert. Insbesondere die Standorte Frankfurt am Main und München sind bei ausländischen Investoren beliebt. Aber auch in Hamburg, Düsseldorf, Köln, Berlin und Stuttgart erwerben institutionelle Anleger Gewerbeimmobilien und große Wohnungspakete im dreistelligen Millionenbereich. Die Preise im deutschen Immobilienmarkt haben sich über viele Jahre kaum verändert. Seit 2011 hat es aber in relativ kurzer Zeit vergleichsweise starke Preisanstiege vor allem in den Top-7-Standorten in Deutschland gegeben.

Welche Immobilien sind für Unternehmerfamilien interessant?

Private Investoren weichen schon seit geraumer Zeit auf die sogenannten B-Standorte aus, also Städte wie beispielsweise Bonn, Aachen, Regensburg, Freiburg und Kiel. Im Osten sind nach wie vor Dresden, Leipzig und Potsdam attraktiv. Ein beliebtes Anlageprofil sind sogenannte ABBA-Immobilien. Das sind Gewerbeimmobilien an A-Standorten in B-Lagen oder an B-Standorten in A-Lagen. Immobilien in Top-Lagen der A-Standorte sind inzwischen so teuer geworden, dass sie ohne Annahme weiterer Wertsteigerungen keine auskömmliche Rendite mehr erzielen. Wohnimmobilien sind in Städten mit positiver demographischer Perspektive interessant.

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Ab welcher Höhe würden Sie eine Rendite als „auskömmlich“ bezeichnen?

Viele Investoren rechnen sich die Rendite schön und berücksichtigen bei der Renditeberechnung weder die Verwaltungskosten noch die Instandhaltungskosten. Teilweise werden sogar zukünftige Wertsteigerungen mit eingerechnet. Davon raten wir dringend ab. Die Rendite sollte unter Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten nicht unter 4 Prozent liegen. Das ist eine Rendite, die man in soliden B-Standorten noch erreichen kann. Bei Gewerbeimmobilien würde ich eher von 5 Prozent ausgehen, weil dort das Risiko höher ist. Generell sind Bestandsimmobilien gerade im Wohnungsbau attraktiver, da sich bei Neubauten für Anleger kaum angemessene Renditen erzielen lassen. Gute Chancen auf mehr Rendite versprechen Value-add Investments. Das sind Immobilien, bei denen man durch Verbesserungen am Objekt und am Mieter – bestand Wertsteigerungen erzielen kann. Dort lassen sich deutlich höhere Renditen erzielen. Klassische Privatanleger scheuen häufig diese Investments, weil sie Expertise benötigen und Managementaufwand bedeuten. Sie möchten lieber das Rundum-sorglos-Paket. Dennoch: Auch bei diesen Objekten hat die Nachfrage zugenommen.

 

Wie hoch ist die Immobilienquote bei Unternehmerfamilien?

Es gibt Unternehmerfamilien, die sind zu 50 Prozent in Immobilien investiert, andere achten bewusst darauf, liquide zu sein. Ganz generell lässt sich aber feststellen, dass zurzeit definitiv Sachwerte die Gesamtvermögen von Unternehmerfamilien prägen, dazu gehören auch land- und forstwirtschaftliche Flächen und Infrastrukturinvestitionen. Immobilien nehmen aber sicherlich den größten Anteil ein.

Ist das sinnvoll?

Bei Unternehmerfamilien besteht häufig der Wunsch, mit Immobilien eine zweite sichere Einkommenssäule zu haben, die unabhängig von den schwankenden Erträgen des Unternehmens ist. Zusätzlich bauen viele Familien ein Immobilienvermögen auf, um die Erben, die nicht die Unternehmensnachfolge antreten, abfinden zu können. Es kommt also immer auf die individuelle Situation an und darauf, welche Ziele die Familie mit ihrem Immobilienvermögen verfolgt. Hiernach richtet sich die Empfehlung der passenden Immobilienquote. Generell halten wir aber eine durchschnittliche Immobilienquote von gut 25 Prozent im Privatvermögen für sinnvoll.

Das ist deutlich höher als bei institutionellen Investoren.

Richtig. Die Allianz-Versicherung hat gerade einmal 2 Prozent ihres Vermögens in Immobilien angelegt. Wir gehen davon aus, dass institutionelle Investoren ihre Immobilienquote signifikant erhöhen werden. Pensionskassen und Versicherungen müssen ihre Pensionszusagen und Renditeversprechen erfüllen und benötigen planbare Erträge. Dies wird zu einem hohen Investitionsdruck mit direkten Auswirkungen auf den Immobilienmarkt führen.

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Bedeutet das, Käufer brauchen sich keine Sorgen über zu hohe Preise zu machen, da sie davon ausgehen können, dass die Immobilienpreise weiter steigen werden?

Nein. Man muss sich sorgen. Gewisse Objekte sind derzeit schon zu teuer. Immobilieninvestitionen sind mit hohen Transaktionskosten belastet, daher sollte man ein Immobilieninvestment auch über einen Investitionszeitraum von mindestens zehn Jahren betrachten. Innerhalb dieses Zeitraumes können die Finanzierungskosten wieder deutlich steigen. Dieses Risiko sollte man bei der Kalkulation berücksichtigen.

Wo sehen Sie derzeit die Gefahr von Blasen?

In Deutschland herrschen aufgrund seiner polyzentrischen Struktur mit vielen guten wirtschaftlichen und infrastrukturellen Standorten grundsätzlich gute Bedingungen. Daher ist das Risiko einer Blasenbildung geringer. Allerdings halte ich in München das Preisniveau für ausgereizt. Eine andere Gefahr sehe ich am Standort Berlin, wo noch große Flächen entwickelt werden können. Dort besteht das Risiko, dass mehr gebaut als nachgefragt wird. Weiterhin gibt es gewisse Blasentendenzen im Bereich von höherwertigen Wohnungen. In Düsseldorf sind die Mieten in diesem Bereich erstmals rückläufig, teilweise trifft dies auch auf Köln zu. Es gibt immer noch gute Investitionsmöglichkeiten, aber es wird eben immer schwieriger. Die Wahrscheinlichkeit, dass der Immobilienmarkt in den nächsten Jahren noch enger wird, ist groß.

Heißt das, Sie raten Privatinvestoren, unter den gegebenen Bedingungen eher zu verkaufen, als in Immobilien zu investieren?

Für Unternehmerfamilien, die bereits ein großes Immobilienportfolio haben und keinen großen Anlagedruck verspüren, kann es sinnvoll sein, eher den eigenen Bestand zu optimieren, als zuzukaufen. Vielleicht lassen sich noch Flächen optimieren durch Dachgeschossausbau, energetische Maßnahmen oder Mietanpassungen. Häufig existiert kein aktives Bestandsmanagement, sondern lediglich eine Hausverwaltung. Viele Unternehmerfamilien sind in dieser Hinsicht nicht gut aufgestellt. Darüber hinaus sollten sie sich in der Tat fragen, ob sie sich jetzt nicht von der einen oder anderen Immobilie trennen wollen. Allerdings spüren wir hier eine große Zurückhaltung. Wenn wir eine Verkaufsempfehlung aussprechen, kommt sofort die Frage: „Was mache ich dann mit meinem Geld?“

Die Frage ist berechtigt.

Mitunter ist es sinnvoll, den lokalen oder regionalen Fokus zu verlassen und außerhalb des Euro-Raums zu investieren. Vor allem die USA bieten aufgrund der hohen Rechtssicherheit und der derzeit guten Wachstums- und Arbeitsmarktdaten gute Chancen. Zusätzlich ist der US-Immobilienmarkt der liquideste der Welt. Allerdings sollte man sich einen Partner suchen, der die Märkte dort gut kennt und das richtige Timing mitbringt. Es gibt einige Fondsgesellschaften, die seit vielen Jahren erfolgreich in den USA investieren. Dass man sich in den ausländischen Märkten nicht auskennt, sollte also kein Hinderungsgrund sein, dort zu investieren. Wir raten 10 bis 20 Prozent des Immobilienvermögens außerhalb des Euro-Raums anzulegen.

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