Niedrige Zinsen, wenige Anlageoptionen – dieses Bild zeichnet sich seit langem für viele Anleger ab. Immobilien gelten dabei immer noch als eine Möglichkeit, akzeptable und stabile Renditen zu generieren. Doch auch hier neigt sich die Zeit dem Ende zu, mit relativ geringem Aufwand auf verlässlich gute Erträge zu vertrauen. Denn: Angesichts gestiegener Preise auf dem Immobilienmarkt diskutieren Experten kontrovers die Frage, ob wir bereits in oder kurz vor einer Immobilienblase stehen. Werden sich die aktuell erwarteten Renditen angesichts eines weiterhin niedrigen Zinsniveaus überhaupt noch realisieren lassen? Marktkenner bezweifeln dies.
Viele Unternehmerfamilien und ihre Family Offices spüren, dass sie umdenken müssen. Für sie steht zwar nach wie vor der langfristige Investitionsgedanke bei Immobilieninvestments im Vordergrund. Oftmals werden Objekte über Generationen hinweg in den Familien gehalten und auch mit der Vermögensnachfolge verbunden. Der Verkauf einer Immobilie ist daher oft gar nicht vorgesehen. Aber das derzeit hohe Preisniveau führt auch Unternehmerfamilien dazu, Immobilienverkäufe nicht mehr grundsätzlich auszuschließen. Um hier eine wirtschaftlich gute Entscheidung treffen zu können, ist neben der Marktkenntnis vor allen Dingen eine objektive Analyse zum Status quo der eigenen Immobilien unerlässlich.
Eine ausführliche und systematische Bestandsanalyse des Immobilienportfolios bringt die notwendige Transparenz und somit die Entscheidungsgrundlage für zukünftige Immobilieninvestments. Hierzu gehört zum einen die Ermittlung der echten und nicht der gefühlten Rendite eines jeden Objektes. Eine vom Deutschen Institut der Wirtschaft (DIW) im Jahr 2014 durchgeführte Erhebung kommt zu dem Ergebnis, dass sich in über 40 Prozent der erfassten Fälle eine Rendite nahe null oder sogar negativ ergibt. Zum anderen sollte die Vermietungssituation umfassend analysiert werden: Wie ist die Qualität der Mieterstruktur, und wie steht es um die Mieterzufriedenheit? Bestehen Mietsteigerungspotentiale, und wenn ja, wann könnten solche realisiert werden? Auch Informationen über die Mikrolage der Immobilien, die technische Ausstattung – z.B. aktueller Stand der energetischen Maßnahmen – sowie über das äußere Erscheinungsbild, auch wenn es um nur vermeintliche Kleinigkeiten geht, sind allesamt relevant für die Bestandsanalyse.
Immobilieneigentümer, die sich entschieden haben, die Analyse des eigenen Bestandes systematisch anzugehen, stellen jedoch oft fest, dass die dafür erforderliche Datenbasis gar nicht, nur unvollständig oder unübersichtlich an verschiedenen Orten vorhanden ist. Mit dieser nüchternen Erkenntnis wird dann das Ziel, sich Klarheit über das eigene Immobilienvermögen zu verschaffen, um brachliegende Renditepotentiale zu heben, häufig ad acta gelegt oder auf unabsehbare Zeit in die Zukunft geschoben. Denn weder Zeit noch persönliche Kapazitäten sind für diese Aufgabe vorhanden oder eingeplant, da der Einsatz dieser Ressourcen in der Vergangenheit – als die Renditen noch sprudelten – nicht wirklich notwendig erschien.
Unter „ferner liefen“: Immobilienmanagement
Doch das ändert sich. Immobilien erfordern – wie jede unternehmerische Aktivität – ein laufendes Management. Und die gerade in Deutschland immer noch stark verankerte Grundhaltung, Immobilien „liegen zu lassen“, erweist sich zunehmend als überholt. Wichtig ist, „dass man sich um Immobilien kümmert, und zwar richtig“, sagte jüngst ein erfahrener Familienunternehmer beim „Roundtable Immobilienvermögen“ des wir-Magazins in Düsseldorf. Die Aufgabe des „Kümmerers“, den man in der Welt der institutionellen Anlagewelt als „Assetmanager“ bezeichnen würde, besteht mit Blick auf eine Bestandsanalyse zunächst darin, die relevanten Daten zu erheben und an den verschiedenen Schnittstellen zusammenzuführen. Diese ausführliche Analyse des Ist-Zustandes der Immobilien kann im Ergebnis dann nicht nur Optimierungs- und Vermietungspotentiale aufzeigen, sondern auch die Attraktivität der Objekte im Vergleich zu den am Mikrostandort vorhandenen ähnlichen Objekten bewerten.
Idealerweise implementiert der „Kümmerer“ in dieser Phase auch das Berichtswesen mit dem Ziel, eine regelmäßige Überprüfung des Objektes und dessen Rentabilität zu ermöglichen. Eine laufende Analyse und Überwachung von liquiden Anlagen ist für viele Vermögensinhaber Standard, während dies bei Immobilien, Imagesin denen zum Teil genauso viel Kapital gebunden ist, häufig nur eine untergeordnete Rolle spielt.
Aus dem Bauch heraus investiert
Viele private Investoren haben den Fokus beim Aufbau eines Immobilienportfolios auf die lokalen oder ihnen regional bekannten Märkte gelegt. Dabei sind sie bei ihren Investments eher den sich ergebenden Opportunitäten als einer klaren Strategie gefolgt. Eine Bestandsanalyse bietet die Möglichkeit, diese Herangehensweise kritisch zu hinterfragen und einen realistischen Vergleich mit den eigenen Zielvorstellungen vorzunehmen. Gerade in Zeiten globaler Unsicherheiten und zum Teil politisch manipulierter Märkte stehen Unternehmerfamilien und Family Offices vor der Frage, wie sie das Immobilienvermögen flexibler und auch diversifizierter aufstellen können – auch im Ausland.
Gewiss, man begibt sich auf unbekanntes Terrain, wenn man Immobilien im Ausland erwirbt. Lokale Marktkenntnisse sind erforderlich, so dass fremde Expertise eingekauft werden müsste. Dennoch könnte ein Ergebnis der Analyse sein, die aktuelle Marktphase dazu zu nutzen, Bestandsimmobilien zu veräußern und die so geschaffene Liquidität für die Diversifizierung und die internationale Ausrichtung des Immobilienvermögens einzusetzen.
Ebenso gut kann nach einer Bestandsanalyse aber auch die Entscheidung gefällt werden, das Portfolio unverändert fortzuführen. In diesem Fall hat die Analyse immerhin dazu geführt, Klarheit über die tatsächlich mit dem Portfolio erzielten Renditen zu schaffen und Optimierungspotentiale aufzudecken. Der Aufwand für die professionelle Unterstützung ist hier gering einzuschätzen.
In Zeiten sich permanent verändernder Märkte ist eine regelmäßige Überprüfung des Immobilienportfolios idealerweise in einem Zeitraum von drei bis fünf Jahren zu empfehlen. Gerade im Vergleich zu anderen Anlageklassen ist der Professionalisierungsgrad beim Management von Immobilienvermögen bei Unternehmern immer noch gering ausgeprägt. Ein aktives Assetmanagement wird in der Regel nur von wenigen professionell aufgestellten Family Offices durchgeführt. Transparenz und Effizienz sind für den langfristigen Erhalt und die Entwicklung der Immobilienwerte jedoch entscheidende Faktoren.