Das wir-Magazin hat Unternehmerfamilien zur Asset-Klasse Immobilien befragt. Die Studie mit den detaillierten Ergebnissen wird im Januar veröffentlicht. Vorab hat die Redaktion erste Erkenntnisse zu Investitionsstrategien und -zielen, Entscheidungsstrukturen, Dealsourcing und Immobilientransaktionen zusammengefasst.

Mit Beginn der Zeit des Anlagenotstands und der unattraktiven Zinssituation diversifizieren Unternehmerfamilien ihr Vermögen kontinuierlich. Reale Werte stehen dabei im Fokus, so auch die Asset-Klasse Immobilien. 69
Prozent der Unternehmerfamilien, die in Immobilien investieren, verfolgen die Erzielung einer langfristigen Rendite, 65 Prozent eine Diversifikation der Vermögensanlage. Dagegen rangieren die Ziele Absicherung des Kerngeschäfts im Familienunternehmen (21 Prozent) sowie Nachhaltigkeit/ESG (16 Prozent) auf den unteren Plätzen. Das ist ein Kernergebnis einer Studienumfrage des wir-Magazins mit dem Titel „Wie Unternehmerfamilien ihr Immobilienvermögen sichern und ausbauen“, die von der Skyland Wealth GmbH sowie der UnternehmerKompositionen Rechtsberatungsgesellschaft und Steuerberatungsgesellschaft mbH unterstützt wurde.

Oft ist das Immobilienportfolio von Unternehmerfamilien historisch gewachsen, nicht selten über zwei oder mehr Generationen hinweg. Entsprechend bunt sind die Portfolios, entsprechend unterschiedlich werden sie gesteuert, bereinigt und erweitert – nicht immer renditeoptimiert oder effizient. Und entsprechend divers sind auch die Strategien, die Unternehmerfamilien mit ihren Investitionen in Immobilien verfolgen. Eine Buy-and-Hold-Strategie verfolgen 43 Prozent. Sie erwerben Immobilien, um sie langfristig zu halten: 47 Prozent von ihnen halten die Immobilien 10 bis 25 Jahre, ein Drittel peilt 25 bis 50 Jahre an. Daneben lautet die zweithäufigste Antwort „Wir kaufen opportunistisch“ (18 Prozent). Und jeweils etwa 15 Prozent der befragten Unternehmerfamilien investieren in Immobilien, die sie nur selbst nutzen, oder sie bauen ein Immobilienunternehmen auf, verfolgen eine aktive Handelsstrategie oder haben bislang überhaupt keine Strategie, auf deren Basis sie Investmententscheidungen treffen.

Gemischte fachliche Expertise für das Investieren in Immobilien

Die Ergebnisse basieren auf einer anonymisierten Umfrage, die die wir-Redaktion von September bis November 2021 unter Unternehmerfamilien und Single Family Officern durchgeführt hat. 137 Personen haben teilgenommen, 79 haben den Fragebogen vollständig beantwortet. Zwei Drittel von ihnen sind Gesellschafter mit operativer Funktion, ein Fünftel Gesellschafter mit Gremienfunktion. Ein Viertel der Befragten verfügt über ein Gesamtvermögen von 100 Millionen bis 500 Millionen Euro, jeder Zehnte über ein Vermögen von mehr als 500 Millionen Euro. 55 Prozent der Befragten sind zwischen 41 und 60 Jahre alt, 18 Prozent zwischen
61 und 70 Jahre alt, 17 Prozent sind jünger als 40 Jahre und 11 Prozent älter als 70 Jahre.

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Die unterschiedlichen strategischen Ansätze legen nahe, dass sich die persönlichen Hintergründe und die fachliche Expertise der Vermögensinhaber voneinander unterscheiden. Zwei Drittel der Vermögensinhaber sage zwar, die Expertise für das Investieren in Immobilien sei im Gesellschafterkreis oder im Family Office vorhanden. Knapp ein Drittel arbeitet mit externen Beratern zusammen. Dieses Verhältnis von interner und externer Expertise könnte sich in Zukunft allerdings verändern. Denn bei den größten Herausforderungen, die die Befragten bei Immobilieninvestitionen sehen, nimmt die steigende Komplexität den zweiten Platz ein (37 Prozent). Es folgen die unsichere Marktentwicklung (29 Prozent) und die unsichere Preisentwicklung (23 Prozent). Die größte Herausforderung sehen die Befragten in der fehlenden Rechtssicherheit und einer sprunghaften Politik (48 Prozent).

Die politischen Akteure stehen auch mit Blick auf einen weiteren Aspekt unter Beobachtung: Die größten Gefahren für den generationenübergreifenden Substanzerhalt des Immobilienvermögens sehen die Befragten in der Einführung einer Vermögensteuer, der Erbschaftsteuer und der staatlichen Regulierung des Sektors. Auch weil der Zeitraum der Befragung in die Zeit des Wahlkampfs und des Wahlausgangs fiel, wird deutlich, dass die politischen Rahmenbedingungen für Verunsicherung sorgen.

Um den Immobilienbestand vor dem Hintergrund der steigenden Komplexität sowie der politischen und steuerlichen Unwägbarkeiten zu schützen, setzen 51 Prozent der Befragten auf laufende Investitionen in die Bewirtschaftung (siehe Grafik), auf Platz zwei mit 38 Prozent landet die rechtliche und steuerliche Gestaltung. Es folgen die Diversifikation in andere Anlageklassen innerhalb des Immobiliensektors, die stetige Analyse des Bestands und die stetige Portfoliooptimierung.

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Die steuerliche Gestaltung spielt aber nicht nur beim Schutz des Immobilienbestands eine wichtige Rolle. „Auch das Ziel der Erb- und Steuergestaltung insgesamt ist für die befragten Unternehmerfamilien wichtig, wie die Studienergebnisse zeigen: Knapp 30 Prozent der Befragten fürchten, dass ein Erbstreit das Immobilienvermögen gefährdet“, sagt Steuerberater und Rechtsanwalt Thorsten Klinkner, Gründer und Geschäftsführer von UnternehmerKompositionen, der Stiftungsstrukturen konzipiert und umsetzt.

Belastbare Netzwerke

Zurück zum Vertrauen, das die Unternehmerfamilien in die eigene Expertise haben. Dieses spiegelt sich in den Entscheidungskompetenzen wider, denn das Know-how befähigt auch darüber, ob man selbst in der Lage ist, eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung zu treffen: 58 Prozent der Befragten sagen, die Eigentümerfamilie entscheide über den Verkauf, 17 Prozent, der alleinige Eigentümer entscheide. Und 16 Prozent geben an, dass das Family Office die Entscheidungen vorbereite, aber die Familie entscheide.

Entsprechend groß ist das Vertrauen in die eigenen Netzwerke, das zeigen die Antworten auf die Frage nach den bevorzugten Quellen für den Kauf und Verkauf von Immobilienobjekten. Die Hälfte der Befragten nutzt das eigene Käufer- und Verkäufernetzwerk, 43 Prozent arbeiten mit Maklern und Vermittlern zusammen, 30 Prozent mit Immobilienplattformen. Eine dieser Plattformen ist Skyland Wealth, die ausschließlich Unternehmerfamilien, Family Offices und Stiftungen als Käufer und Verkäufer zusammenführt. „Das Vertrauen untereinander ist bei Unternehmerfamilien groß“, sagt Stephan Gerwert, Mitgründer und Geschäftsführender Gesellschafter der Plattform. „Das zeigt auch ein weiteres Ergebnis der Studie: Gute Erfahrungen beim Kauf und Verkauf von Immobilien machen die Befragten vor allem bei der direkten Transaktion mit anderen Unternehmerfamilien.“

Insgesamt machen Immobilien bei einem Drittel der Befragten zwischen 25 und 50 Prozent in der Asset-Allokation aus (siehe Grafik). Ein Viertel hält zwischen 10 und 25 Prozent Immobilien im Gesamtportfolio, bei einem Fünftel bilden Immobilien mit mehr als 50 Prozent ein Schwergewicht im Portfolio. Die Tendenz ist steigend: Ein Drittel der Befragten plant, in Zukunft den Anteil von Immobilien im Gesamtportfolio zu erhöhen.

Info

Schreiben Sie uns, wenn Sie sich für die detaillierten Studienergebnisse interessieren: p.gessner@wirmagazin.de

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